項(xiàng)目地處山東省聊城市聊城古城地塊內(nèi)，是我院為榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“榮盛發(fā)展”）打造的一個(gè)文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

客戶(hù)訴求：1、在政府控規(guī)限高的前提下，如何增加規(guī)劃面積。2、以住宅為主體的古城內(nèi)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。3、在容積率較低的條件下，保障開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

本項(xiàng)目擁有的限制條件超出項(xiàng)目組的想象，可開(kāi)發(fā)土地被分成十幾塊，在一種零散的狀態(tài)下如何整合手中的資源和土地，進(jìn)而形成系列的產(chǎn)品，最終獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，是擺在項(xiàng)目組面前最大的難題。難點(diǎn)包括不能改變?cè)薪值啦季郑{(diào)研結(jié)果顯示聊城本地的中式別墅地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)較差，古城風(fēng)格控制與居住型地產(chǎn)存在一定矛盾，高度、容積率對(duì)項(xiàng)目均不太有利。

聊城古城是一個(gè)水城，我們以“問(wèn)水-聊城“為核心主題，擬在打造以”問(wèn)水“為主題IP，增強(qiáng)街區(qū)的臨水性、降低聊城水城靠水不臨水的現(xiàn)狀問(wèn)題，以”聊“城為精髓，打造一個(gè)不夜城的概念，形成一個(gè)商業(yè)繁榮的商業(yè)為導(dǎo)向的產(chǎn)品體系。選擇相對(duì)集中，單塊土地面積較大的地塊作為居住地塊，將地塊太小的地塊作為純商業(yè)開(kāi)發(fā)。在限高的控制條件下，加強(qiáng)對(duì)建筑地下的應(yīng)用，合理利用地下空間，彌補(bǔ)地上面積不足的問(wèn)題，從而提升銷(xiāo)售額。引入“企業(yè)會(huì)所“及”企業(yè)文化型總部基地“等概念，降低仿古建筑對(duì)住宅的影響，同時(shí)企業(yè)客戶(hù)也不會(huì)受單塊面積小的影響，從而提升產(chǎn)品的去化率。

在街區(qū)構(gòu)建商業(yè)組團(tuán)，以古建的形式進(jìn)行設(shè)計(jì)，在園區(qū)內(nèi)部采用“新中式“建筑，盡量降低古建對(duì)住宅的實(shí)用性的影響。構(gòu)建上風(fēng)上水的風(fēng)水文化，從本質(zhì)上提升住宅的風(fēng)水價(jià)值，從而提升銷(xiāo)售收入。降低配套酒店的投資，采用旅游地產(chǎn)的方式以客棧的模式對(duì)酒店施行去化。

總平面圖

鳥(niǎo)瞰圖

項(xiàng)目地處聊城古城的絕版地塊，兩塊地分別位于東北、西北兩個(gè)方向，其中4塊面積較大，其它區(qū)域均為零散地塊，整個(gè)聊城古城面積僅為一平方公里，屬于絕版資源。

東北區(qū)域鳥(niǎo)瞰

文化院落中心

東北區(qū)域主要用于酒店建設(shè)及住宅開(kāi)發(fā)，是整個(gè)項(xiàng)目最主要的居住區(qū)，也符合東北私密性強(qiáng)、商業(yè)氛圍較淡、車(chē)行出入方便的特征。西北片區(qū)規(guī)劃主要有企業(yè)會(huì)所聚落、配套公園設(shè)施、商業(yè)步行街等項(xiàng)目，聊城古城西部原有公園重新設(shè)計(jì)，在原有商業(yè)集中的情況下，借勢(shì)發(fā)展文化商業(yè)街區(qū)，增加商業(yè)價(jià)值。

  為本項(xiàng)目打造的文化院落中心，整個(gè)中心由一個(gè)完整的四合院構(gòu)成，在四合院庭院設(shè)置10*20的巨型沙盤(pán)，并設(shè)置休閑區(qū)、洽談區(qū)、會(huì)議區(qū)及辦公區(qū)等。 

新中式企業(yè)會(huì)所

    大氣的門(mén)頭，突破了人們對(duì)傳統(tǒng)建筑的認(rèn)識(shí)，秀外慧中的設(shè)計(jì)，為會(huì)所的主人帶來(lái)文化且奢華的生活方式。  

古鎮(zhèn)風(fēng)貌

   我們創(chuàng)造“問(wèn)水-聊城”文旅小鎮(zhèn)的方式，采用了提取文化立“IP”，再用文化激活文旅，最終把文化又形成產(chǎn)業(yè)，城就不是一個(gè)死城，而是一個(gè)被文化激活的有發(fā)展動(dòng)力的文旅城。當(dāng) “問(wèn)水-聊城“成為主題IP，城區(qū)成為一個(gè)文化產(chǎn)品，形成處處顯現(xiàn)文化，還可以輸出文化產(chǎn)品，一個(gè)以水為魂的文旅之城便落地生根。 

現(xiàn)狀照片

現(xiàn)狀照片